ORD. N°4215

41 Dirección del
Trabajo Ma6me6a a1 1ral
0 a ’vevivrie be oe
90m
DEPARTAMENTO JURIDICO
K. (1563)2015
4215
ORD. N°
Juidico
MAT.: Responde consulta sobre facultades del administrador de
condominio para comparecer en representación del empleador en
audiencias de conciliación.
ANT.: Correo electrónico de 2.7.2015 de María Gonzalez G,
abogada del Centro de Conciliación y Mediación DRT
Metropolitana Poniente.
SANTIAGO,
DE JEFE DEPARTAMENTO JURÍDICO 1 8 AG0 22015
A MARÍA GONZALEZ GOYENECHEA
ABOGADA CENTRO DE CONCILIACIÓN Y MEDIACIÓN
DRT METROPOLITANA PONIENTE.
En el ámbito del procedimiento de Conciliación Individual,
concretamente en materia de comparecencia del empleador, se ha consultado a este
Departamento qué sucede cuando, tratándose del administrador de un condominio, cuya
delegación de facultades se debe realizar en la respectiva asamblea de copropietarios, ésta no
le delega expresamente la facultad de transigir y si procede que, en tales circunstancias, el
funcionario conciliador lo asimile a un gerente o administrador en los términos del artículo 4
inc.1° del Código del Trabajo.
Al respecto informo a Ud. lo siguiente:
La Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, en su Artículo 2,
dispone que para los efectos de esta ley, se entenderá por:
"7.- Comité de Administración: aquel elegido por la asamblea de copropietarios para su
representación, conforme al artículo 21 de esta ley."
“8.- Administrador: la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para cumplir
labores de administración del condominio, conforme a la presente ley, a su reglamento y al
reglamento de copropiedad."
Luego, la misma normativa, en su Título Il “De la administración de
los condominios”, establece para la materia que interesa:
"Artículo 17 inc. 1.- Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los
copropietarios reunidos en asamblea, sin perjuicio de los demás mecanismos contemplados en
esta ley."

e
“Artículo 22 inc.1.- Todo condominio será administrado, con las facultades que disponga el
reglamento de copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica designada por la
asamblea de copropietarios, y a falta de tal designación, actuará como administrador el
Presidente del Comité de Administración, por lo que las referencias que en esta ley se hacen al
administrador, sólo serán para el caso en que lo hubiere. El nombramiento del administrador, en
su caso, deberá constar en la respectiva acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo
pertinente, reducida a escritura pública por la persona expresamente facultada para ello en la
misma acta o, si no se expresare, por cualquiera de los miembros del Comité de Administración.
Copia autorizada de esta escritura deberá mantenerse en el archivo de documentos del
condominio." R
“Artículo 23 inc.1.- Serán funciones del administrador las que se establezcan en el reglamento
de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios, tales
como cuidar los bienes de dominio común; cerciorarse de que la infraestructura de soporte de
redes de telecomunicaciones no sea intervenida por terceros con el objeto o efecto de impedir
el ingreso de distintos operadores de telecomunicaciones; efectuar los actos necesarios para
realizar la certificación de las instalaciones de gas y el mantenimiento y certificación de los
ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas
mecánicas y sus instalaciones; ejecutar los actos de administración y conservación y los de
carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior
ratificación; cobrar y recaudar los gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones
legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad;
representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso
primero del artículo 7º del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la
administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o
con terceros; citar a reunión de la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los
apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o
restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de
copropiedad."
De las disposiciones transcritas se obtiene que quien representa al
condominio -concretamente a la asamblea de copropietarios- es el Comité de Administración,
siendo la persona del administrador la encargada por la respectiva comunidad de ejecutar las
tareas de administración conforme a las facultades que se le otorguen en el correspondiente
reglamento de copropiedad. Se desprende asimismo que las funciones del administrador serán
las que se contemplen en dicho reglamento y aquellas específicas que conceda la asamblea.
Como se puede leer de la norma del artículo 23 inc.1, recién
anotado, dentro de las funciones específicas que la asamblea de copropietarios puede conferir
al administrador se encuentra la de representar en juicio a los copropietarios, con las facultades
del inciso primero del artículo 7º del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes
a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de
ellos o con terceros. Es decir, en materia de controversias judiciales, el administrador, en la
medida que la asamblea le otorgue la función, representará a la respectiva comunidad -como
demandante o demandada- con las atribuciones generales del poder para litigar, a saber, tomar
parte en todos los trámites e incidentes del juicio y en todas las cuestiones que por vía de
reconvención se promuevan, hasta la ejecución completa de la sentencia definitiva, y también
delegar el poder obligando al mandante, a menos que se le haya negado esta facultad.
Se infiere entonces que para tal representación, no se entenderán
concedidas al administrador las facultades que señala el artículo 7 inc.2° del C.P.C., cuales son
las de desistirse en primera instancia de la acción deducida, aceptar la demanda contraria,
absolver posiciones, renunciar los recursos o los términos legales, transigir, comprometer,
otorgar a los árbitros facultades de arbitradores, aprobar convenios y percibir.

La circunstancia de no ser el administrador, ni por esencia ni por
naturaleza, el representante para todo efecto del condominio, se reafirma al considerar lo
dispuesto en el Artículo 31 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria en comento, el cual, al
referirse a la demanda judicial que los copropietarios pueden deducir para impugnar normas del
reglamento, establece: “La acción se notificará al administrador del condominio que para estos
efectos tendrá la calidad de representante legal de los restantes copropietarios, (..)".
La opción adoptada por el legislador para la materia judicial, en
opinión de este Departamento, resulta aplicable al ámbito de la conciliación individual de sede
administrativa, no sólo porque en ésta también se conoce y soluciona una controversia entre
partes, sino porque además el proceso conciliatorio eventualmente será antesala del juicio ante
la judicatura laboral.
A mayor abundamiento, no cabe soslayar las especiales
características de los condominios habitacionales, sobre todo sus particularidades en materia
de formación y manifestación de la voluntad, así como la manera en que la facultad de mando
se ejerce cotidianamente, circunstancias que impiden establecer como regla genérica que el
administrador contemplado en el artículo 22 de la Ley 19.537, o quien haga sus veces, sea
equivalente a un gerente, a un capitán de barco u otro representante en los términos del artículo
4 del C. del Trabajo.
En el contexto expuesto, ante la ausencia de disposición legal
expresa que regule la representación de los referidos condominios ante los Servicios del
Trabajo, corresponde sostener que, para la comparecencia de una determinada comunidad
inmobiliaria a las audiencias de conciliación individual, representada por el administrador a que
alude el citado artículo 22, debe éste, para participar del trámite, exhibir el reglamento de
copropiedad respectivo u otro documento o acta donde conste fehacientemente el otorgamiento
de la función de representación ante el Servicio -con la correspondiente atribución para transigir
o avenir- de parte de la asamblea de copropietarios o del comité de administración cuando éste
haya sido facultado al efecto por aquella.
La comparecencia del administrador de la copropiedad sin un
instrumento válido que dé cuenta de que dichas facultades o funciones le han sido conferidas
especialmente, en opinión de este Departamento, no se ajusta a Derecho, dando lugar, en
consecuencia, a la multa pertinente, sin perjuicio de poderse fijar nueva audiencia, si es del
caso y no se afectan con ello los derechos del reclamante.
Saluda a Ud.,
F.hutho
JOSEFRANCISCO CASTRO CASTROJE FE
ABOGADO
JEFEDEPARTAMENTO JURIDICO
RGR/CLCh
Distribución:
Dest
Dpto. RRLL
Centro Conciliación y Med. Poniente
Jurídico-Partes-Control